Wann brauche ich einen Einreichplan – und wer darf ihn zeichnen?

Pflicht bei jedem bewilligungspflichtigen Vorhaben – gezeichnet von befugten Fachleuten.

Einen Einreichplan brauchen Sie für jedes bewilligungspflichtige Vorhaben – zum Beispiel für Neu- und Zubauten oder für Änderungen, die die Standsicherheit tragender Bauteile berühren können (§ 14 NÖ BO 2014). Erstellen darf ihn nur eine dazu befugte Fachperson, etwa ein Baumeister oder ein Ziviltechniker (§ 25 Abs 1).

Der Einreichplan zeigt der Baubehörde Ihrer Gemeinde Ihr Vorhaben im Detail, bevor gebaut wird. So kann diese vorab prüfen, ob der geplante Bau den Bauvorschriften entspricht – vor allem Flächenwidmung, Bebauungsplan und Bauordnung (§ 20 Abs 1). Diese unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland, aber auch von Ort zu Ort und können sogar für einzelne Straßenzüge unterschiedlich vorgegeben sein. In der NÖ Bauordnung heißt der Einreichplan übrigens „Bauplan“ (§ 19).

Für kleinere Vorhaben gibt es in Niederösterreich das vereinfachte Verfahren (§ 15), beispielsweise für eine Einfriedung bis 3 m Höhe. Dort genügt eine maßstäbliche Darstellung mit Beschreibung (§ 18 Abs 1a). Manche Vorhaben sind dagegen nur meldepflichtig (§ 16) oder ganz frei (§ 17).

Planung und Berechnung – einschließlich Energieausweis – müssen dabei von gewerberechtlich oder als Ziviltechniker befugten Fachleuten stammen. Vorzeichnen dürfen Sie selbst, eine Skizze hilft im Erstgespräch sogar; eingereicht wird der Plan der befugten Fachperson. Bei Grassl zeichnen Chefarchitektin DI Teresa Pink und ihr Team. Ob Ihr Umbau tragende Teile berührt, klärt die Statik.

Was muss ein Einreichplan enthalten?

Ein genehmigungsfähiger Plan zeigt die Lage auf dem Grundstück, die Abstände, die Höhen und die Belichtung, dazu bemaßte Grundrisse, Schnitte und Ansichten. Dazu kommen die Nachweise für die behördlichen Auflagen, eine mit der Statik abgestimmte Konstruktion und – wo erforderlich – der Energieausweis. Genau diese Nachweise sieht man einem Plan nicht an; sie entscheiden aber, ob er hält.

Was in den Plan gehört, regelt § 19 NÖ Bauordnung 2014. Je nachdem, um welches Vorhaben es geht, sind das vor allem:

• Lageplan, in der Regel im Maßstab 1:500: das Grundstück mit Höhenkoten und Nordrichtung (Nordpfeil), Grundstücksnummern und Grenzen; die Nachbargrundstücke samt Eigentümern; Widmung, Straßen- und Baufluchtlinien und das Bezugsniveau; die geringsten Abstände zu den Grundgrenzen sowie Abwasser und Müll.
• Grundrisse aller Geschoße, in der Regel im Maßstab 1:100: mit dem Verwendungszweck jedes Raums sowie den Fluchtwegen.
• Schnitte: vor allem durch die Stiege, mit Gelände sowie Bezugsniveau.
• Tragwerkssystem: wie das Gebäude sich trägt.
• Ansichten: so weit, dass die äußere Gestaltung und der Anschluss an die Nachbargebäude beurteilt werden können.

Dabei werden Neubau, Bestand und Abbruch farblich unterschieden. Außerdem sind alle Zeichnungen mit Maßangaben und einer Baubeschreibung versehen. Schließlich unterschreibt der Planverfasser alle Unterlagen und ist für ihre Vollständigkeit und Richtigkeit verantwortlich, unabhängig davon, was die Behörde prüft (§ 18 Abs 2).

Was dem Einreichplan beizufügen ist

Als Bauwerber – so heißt in der Bauordnung, wer um die Baubewilligung ansucht – legen Sie dem Einreichplan für ein Einfamilienhaus zur Erlangung der Baubewilligung zudem einige Dokumente bei (§ 18 Abs 1 NÖ Bauordnung 2014):

• Baubeschreibung: In dieser ist zunächst einmal festgehalten, welche Bautechniken verwendet werden. Darüber hinaus enthält sie alles, was man dem Plan nicht ansieht: Grundstücksgröße, bebaute Fläche, Nutzfläche, Gebäudeklasse, Brand-, Schall- und Wärmeschutz und die Nutzungsweise einzelner Räume (§ 19 Abs 2). Sowohl Bauplan als auch Baubeschreibung reichen Sie dreifach ein.
• Energieausweis: dreifach, wenn er für Ihr Vorhaben erforderlich ist, etwa beim Neubau eines Wohnhauses. Er gibt dabei Auskunft über den Heizwärmebedarf des Gebäudes.
• Angaben über das Grundeigentum: Gehört Ihnen das Grundstück nicht oder nicht allein, brauchen Sie die Zustimmung des Eigentümers bzw. der Mehrheit der Miteigentümer (§ 18 Abs 1 Z 1). Als Nachweis genügt dafür in der Regel ein möglichst aktueller Grundbuchsauszug.
• Statik: In Niederösterreich verlangt die Behörde statische Berechnungen nur, wenn sie zur Beurteilung nötig sind (§ 19 Abs 3). Das kommt selten vor. In Wien gehört die Statik dagegen schon zur Einreichung; dort heißt die Einreichstatik „statische Vorbemessung“.

Was kostet ein Einreichplan bei Grassl?

Drei Ab-Preise, brutto – in der Regel als Fixpreisangebot.

Ab 1.920 € für eine Garage oder einen Zaun, ab 6.000 € für ein Haus und ab 9.600 € für ein Haus mit Entwurfsarbeit – jeweils inklusive 20 % USt. Den genauen Preis nennt dann Ihr Angebot.

Was die Kosten für den Einreichplan bestimmt: die Größe, ob ein Entwurf nötig ist und ob im Bestand umgebaut wird. Die teuersten Preistreiber sind aber unklare Wünsche und Wankelmütigkeit – sie kosten eine dritte Entwurfsrunde. Der Ausweg: Klären Sie Raumprogramm, Budget und Muss-Kriterien daher vor dem Erstgespräch. Dafür gibt es die kostenlose Checkliste vor dem Erstgespräch.

Vergleichen Sie die Kosten für einen Einreichplan außerdem immer brutto mit brutto und fragen Sie, was enthalten ist. Bei Grassl laufen ohnehin alle Gespräche und Unterlagen mit der Behörde über das Büro in Langenzersdorf (Bezirk Korneuburg), bis zum Baubescheid. Und sorgfältige Planung spart zudem auf der Baustelle: keine unnötig teure Konstruktion, optimierte Flächen. Mehr zur Einreichplanung.

Wie läuft es ab, wie lange dauert es?

Rund sechs bis acht Wochen Planung, bis zu drei Monate Behörde.

Die Planung dauert rund sechs bis acht Wochen, die Behörde danach bis zu drei Monate. Mit dem Bescheid müssen Sie dann binnen zwei Jahren ab Rechtskraft zu bauen beginnen und binnen fünf Jahren ab Baubeginn fertig sein, sonst erlischt die Bewilligung (§ 24 NÖ BO 2014). Beide Fristen lassen sich unter Voraussetzungen verlängern, sofern Sie das vor Ablauf beantragen.

Nach einem Erstgespräch von ein bis zwei Stunden folgen zuerst eine Woche Grundlagenermittlung, dann mindestens zwei bis drei Wochen Entwurf mit zwei Gesprächen und drei bis vier Wochen Einreichplan; eine Variantenstudie braucht eine Woche mehr. Vorausgesetzt ist eine zügige Abstimmungs- und Freigabekommunikation.

Nach der Einreichung: Behörde, Nachbarn und Baubeginn

Falls die Behörde einen Verbesserungsauftrag stellt, führt Grassl die Gespräche. Eine mündliche Bauverhandlung gibt es im niederösterreichischen Bewilligungsverfahren kaum noch – nur noch bei Diskussionsbedarf, etwa in strittigen Fällen oder bei Gewerbeverfahren. In der Regel verständigt die Gemeinde die Nachbarn schriftlich, und diese können binnen zwei Wochen Einwendungen erheben (§ 21 Abs 1 NÖ BO 2014). Alle Schritte zeigt die Übersicht weiter unten.

Bauführung zum Wochenpreis

Warum ist der billige Plan riskant?

Bewilligt heißt nicht fehlerfrei.

Weil ein Plan bewilligt und trotzdem falsch sein kann. Die Behörde ist nicht verpflichtet, alles zu prüfen – Fehler zeigen sich oft erst später, meist beim Verkauf, wenn der Sachverständige des Käufers genau hinsieht.

Dann kostet die Bereinigung ab 10.000 €; im schlimmsten Fall ist das Objekt wertlos. Der Ausweg liegt deshalb am Anfang: Bebauungsplan lesen, Bestand vermessen, Abstände und Höhen sauber nachweisen. Denn ein guter Plan holt aus hunderten Paragrafen die Zentimeter heraus, die entscheiden.

Der Einreichplan ist allerdings nicht nur eine notwendige Hürde auf dem Weg zur Baubewilligung. Wenn die Bewilligung fehlt, muss die Behörde die Fortsetzung der Bauarbeiten untersagen und die Beseitigung des ohne Bewilligung Gebauten verfügen. Untersagt wird auch, wenn kein geeigneter Bauführer bestellt ist (§ 29 NÖ BO 2014). Mit Schnitten, Grundrissen und Ansichten ist der Plan außerdem eine gute Grundlage, um das Aussehen des künftigen Hauses zu besprechen. Außerdem dient der Einreichplan als Grundlage für Versicherungsberechnungen für Haus und Haushalt, gegebenenfalls auch für Förderungen bzw. als Basis für Förder-Energieausweisberechnungen, für Schätzgutachten und als Grundlage für spätere Umbauten.

Sie kaufen ein Haus und wollen wissen, ob es so stehen darf? Ein Kurzgutachten des gerichtlich beeideten Sachverständigen gibt es dafür ab 2.640 € brutto.

Was ist mit dem Energieausweis?

Teil der Einreichunterlagen, wenn er erforderlich ist.

Wenn für Ihr Vorhaben ein Energieausweis erforderlich ist – etwa beim Neubau eines Wohnhauses –, gehört er zu den Einreichunterlagen (§ 18 Abs 1 Z 4 NÖ BO 2014) und muss von befugten Fachleuten erstellt werden (§ 25 Abs 1). Bei Grassl wird er daher gleich mit erstellt und eigens verrechnet.

Für einen Neubau kostet er in Niederösterreich 1.080–1.440 €, in Wien 1.440–2.160 €; im Bestand 600 € für eine Wohnung, 720 € für ein Einfamilienhaus und 2.300 € für ein Zinshaus – brutto, nach Besichtigung und inklusive der vorgeschriebenen Uploads. Ausweise, die hingegen ohne Besichtigung online entstehen, sind nach unserer Erfahrung oft fehlerhaft. Außerdem ist er auch bei Verkauf und Vermietung vorzulegen (EAVG 2012). Mehr zum Energieausweis.

Gibt es einen Fixpreis?

Eine Zusage nach Vorprüfung.

Ja, in der Regel.

Dritte Generation seit 1952: Baumeister Franz Grassl im Büro in Langenzersdorf.

Der Fixpreis ist also eine Zusage nach Vorprüfung: Wir versprechen nur, was wir selbst in der Hand haben. Über die Bewilligung entscheidet jedoch die Behörde. Was wir beitragen, zeigt die Erfahrung: Seit 1952 sind im Büro über 3.000 Einreichpläne entstanden – und Franz Grassl kann sich an keine Ablehnung erinnern.

Vom Wunsch zum Baubescheid: die sechs Schritte

Dauer laut Dipl.-Ing. Franz Grassl GmbH. Baubehörde ist der Bürgermeister Ihrer Gemeinde (in Statutarstädten der Magistrat).

Tipps vom Baumeister

• Wissen, was Sie wollen. Denn unklare Wünsche und Wankelmütigkeit sind die teuersten Preistreiber. Hierzu ordnet die Checkliste vor dem Erstgespräch Raumprogramm, Budget und Muss-Kriterien.
• Bebauungsplan zuerst lesen. Schließlich entscheiden Bauklasse, Höhe, Abstände und Bebauungsdichte, was überhaupt geht.
• Bestand vermessen lassen. Alte Pläne stimmen selten mit dem Haus überein; auf falschem Bestand ist folglich jeder Umbauplan falsch.
• Der Nachbar ist Partei. Eine Einwendung kostet Monate – planen Sie Abstände und Höhen deshalb von Anfang an richtig.
• Wien ist nicht Niederösterreich. In Wien gehört die Statik schon zur Einreichung, zudem ist der Energieausweis aufwändiger.

Aus der Praxis: Umbau statt Abriss

Was Kundinnen und Kunden sagen

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Damit Ihr Einreichplan beim ersten Mal passt.

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Raumprogramm, Budget, Muss-Kriterien: Mit unserer Checkliste aus unserem Planungsbüro gehen Sie vorbereitet ins Erstgespräch und das spart mühevolle Entwurfsrunden.

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Häufige Fragen zum Einreichplan

Autor und fachliche Prüfung

Quellen

1. NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015 idF LGBl. Nr. 9/2026 (RIS, geltende Fassung): § 2 Zuständigkeit · § 14 Bewilligungspflichtige Vorhaben · § 15 Bewilligungspflichtige Vorhaben im vereinfachten Verfahren · § 16 Meldepflichtige Vorhaben · § 17 Bewilligungs- und meldefreie Vorhaben · § 18 Antragsbeilagen · § 19 Bauplan, Baubeschreibung und Energieausweis · § 20 Vorprüfung · § 21 Verfahren mit Parteien und Nachbarn · § 23 Baubewilligung · § 24 Ausführungsfristen · § 25 Beauftragte Fachleute und Bauführer · § 26 Baubeginn · § 29 Baueinstellung
2. Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012, RIS)
3. WKO Landesinnung Bau Niederösterreich: Praxisleitfaden „Der Bauführer nach der NÖ BO 2014“, Stand 01.03.2026
4. Preise, Abläufe und Dauer: Angaben der Dipl.-Ing. Franz Grassl GmbH, Stand 21.09.2026
5. Kundenstimmen: Google-Unternehmensprofil der Dipl.-Ing. Franz Grassl GmbH, abgerufen am 07.09.2026; Durchschnitt und Anzahl der Google-Bewertungen abgerufen am 01.10.2026

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