Altes Haus kaufen: Bauakt prüfen, Gutachter & Kosten
Für alle, die in Niederösterreich oder Wien ein altes Haus kaufen oder erben – geschrieben von Baumeister DI Franz Grassl aus Langenzersdorf im Bezirk Korneuburg.
Kurz gesagt
Wenn Sie ein altes Haus kaufen wollen, verlangen Sie vorher drei Papiere: Baubewilligung mit Einreichplan, Fertigstellungsanzeige (§ 30 NÖ BO 2014, in Wien § 128 BO für Wien; im Alltag oft „Benützungsbewilligung“ genannt) und Energieausweis. Denn was ohne Bewilligung gebaut wurde, übernehmen Sie mit dem Kauf. Der Kaufcheck durch den gerichtlich beeideten Sachverständigen kostet bei Grassl ab 2.640 € brutto.
Welche Papiere muss der Verkäufer vorlegen?
Baubewilligung, Fertigstellungsanzeige, Energieausweis – und zwar vor dem Notartermin.
Drei: die Baubewilligung samt bewilligtem Einreichplan, die Fertigstellungsanzeige (§ 30 NÖ BO 2014, in Wien § 128 BO für Wien; im Alltag oft „Benützungsbewilligung“ genannt) sowie den Energieausweis. Fehlt eines davon, ist das kein Detail, sondern die erste Frage vor dem Notartermin.
Die Baubewilligung mit Plan zeigt zuerst, was gebaut werden durfte. Die Fertigstellungsanzeige nach § 30 NÖ BO 2014 bestätigt, dass auch so gebaut wurde – mit der Bescheinigung des Bauführers. Ist sie unvollständig, gilt sie allerdings als nicht erstattet (§ 30 Abs 4). Details dazu im Ratgeber Fertigstellungsanzeige in NÖ.
Außerdem ist der Energieausweis beim Verkauf Pflicht. Das heißt: Der Verkäufer muss ihn rechtzeitig vor Ihrem Kauf vorlegen und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen. Verstöße sind dabei mit Verwaltungsstrafen bis 1.450 € bedroht (EAVG 2012). Mehr dazu auf der Seite Energieausweis.
Wie prüfe ich, ob das Haus so stehen darf?
Dafür den bewilligten Plan mit dem Haus vergleichen.
Sehen Sie den Bauakt bei der Gemeinde ein und vergleichen Sie dann den bewilligten Plan mit dem Haus. Für die Akteneinsicht brauchen Sie jedoch eine Vollmacht des Eigentümers.
Achten Sie dabei auf Zubauten, Dachgaupen, Carport und Höhen: Was nicht im Plan steht, ist nicht bewilligt. Zudem verjährt Baurecht grundsätzlich nicht. Die Pflichten hängen am Objekt, nicht am Errichter – wer kauft, übernimmt also rechtliche Mängel eins zu eins.
Eine Ausnahme kennt allerdings § 70 Abs 6 NÖ BO 2014. Weicht ein ursprünglich bewilligtes Haus seit mehr als 30 Jahren unbeanstandet vom Plan ab, kann es auf Antrag als bewilligt festgestellt werden – mit vollständigen Bestandsplänen. Ob nachträglich bewilligt werden kann, ist im Einzelfall zu prüfen; der Baumeister stimmt den bestmöglichen Weg mit der Behörde ab.
Im Video
Kurzvideo: „Beim Verkauf fehlt plötzlich ein Papier.“ DI Franz Grassl über Bauakt, Bestand und den Weg zur Bereinigung, wenn ein Papier fehlt.
Woran erkenne ich Bauschäden bei der Besichtigung?
Fünf Stellen, an denen sich der genaue Blick lohnt, bevor Sie kaufen.
An Rissen, feuchten Stellen, am Zustand von Dachstuhl und Dachhaut, an den Fenstern – sowie am Elektro-Befund.
- Risse: Verlauf, Breite und ob frisch oder alt.
- Feuchte: Den Keller am besten dann besichtigen, wenn es geregnet hat.
- Dach: Zustand sowohl von Dachstuhl als auch von Dachhaut.
- Fenster: Zustand prüfen, statt nur auf die Optik zu schauen.
- Elektrik: Auf jeden Fall nach dem Elektro-Befund fragen.
Ein feuchter Keller kostet rund 30.000 € Sanierung, und ein nicht bewilligungsfähiges Haus ist im schlimmsten Fall sogar wertlos. Beides lässt sich aber vor dem Kauf klären: die Bausubstanz mit einer Beurteilung von Statik und Bausubstanz vor Ort, die Bewilligungslage mit dem Kaufcheck samt Akteneinsicht.
Risse an tragenden Wänden? Zum Tragende-Wand-Schnellcheck
Was kostet ein Gutachter beim Hauskauf?
Der Kaufcheck durch den Baumeister: ab 2.640 € brutto.
Das Kurzgutachten des gerichtlich beeideten Sachverständigen kostet bei Grassl ab 2.640 € brutto – mit Begehung, Akteneinsicht und schriftlichem Gutachten. Wer dagegen nur Statik und Bausubstanz vor Ort beurteilen lassen will, zahlt 720 bis 1.200 € brutto.
Begehung, Akteneinsicht bei der Gemeinde, schriftliches Gutachten des gerichtlich beeideten Sachverständigen
ab2.640 €Preis brutto inkl. 20 % USt.
Statik und Bausubstanz, zum Beispiel Risse oder tragende Wände
720 bis 1.200 €Preis brutto inkl. 20 % USt.
Bestandsplan, Übernahme der Bauführung, Fertigstellungsanzeige
Pauschale1.080 bis 2.880 €dazu kommen die individuellen Kosten für die Planerstellung · Preis brutto inkl. 20 % USt.
Preise der Dipl.-Ing. Franz Grassl GmbH, Stand September 2026.
Lohnt sich ein Gutachter beim Hauskauf?
Den Kaufcheck am Kaufpreis messen.
Gemessen an einem Kaufpreis von 400.000 € bis 1 Mio. € ist der Kaufcheck die günstigste Absicherung des ganzen Projekts. Darüber hinaus ist der Befund Ihr Argument beim Preis.
Altes Haus ohne Benützungsbewilligung gekauft – was tun?
Wenn Papiere fehlen, prüft ein Befugter die Ausführung.
Oft lässt sich nachträglich bewilligen, aber nicht immer.
Kann keine Bescheinigung des Bauführers vorgelegt werden, ist das Haus stattdessen von einem Befugten (§ 25 Abs 1) auf die bewilligungsgemäße Ausführung zu überprüfen (§ 30 Abs 3 NÖ BO 2014). Der WKO-Praxisleitfaden „Der Bauführer“ nennt die Bescheinigung sogar einen „zwingenden Bestandteil“ der Fertigstellungsanzeige. Genau diese Prüfung übernimmt Grassl mit der Bauführung: Pauschale 1.080 bis 2.880 € brutto, dazu kommen die individuellen Kosten für die Planerstellung.
Schwieriger sind hingegen Häuser, die falsch errichtet wurden oder nie eine Bewilligung hatten. Die nachträgliche Bewilligung ist dann mitunter deutlich aufwändiger. Was falsch steht, steht falsch – deshalb vor dem Kauf prüfen, nicht danach.
Wie bin ich als Käufer abgesichert?
Drei Jahre Gewährleistung – wenn sie nicht ausgeschlossen ist.
Die gesetzliche Gewährleistung bei Liegenschaften beträgt drei Jahre (§ 933 ABGB), wird bei Privatverkäufen aber häufig vertraglich ausgeschlossen.
Dann gilt: Was vor dem Kauf nicht geprüft wurde, ist danach Ihr Problem. Der Ausweg liegt daher vor der Unterschrift: Papiere, Bauakt und Substanz prüfen lassen – und mit dem Befund verhandeln.
Was muss man beachten, wenn man ein älteres Haus kauft?
Altes Haus kaufen: der Kaufcheck in fünf Schritten.
Von der ersten Besichtigung bis zum Preisgespräch
Schritt 1: Papiere anfordern
Baubewilligung, Einreichplan, Fertigstellungsanzeige, Energieausweis
Wann und womit: vor dem zweiten Besichtigungstermin
Schritt 2: Bauakt lesen
Plan gegen Realität: jeder Zubau, jede Gaupe, jede Höhe
Wann und womit: bei der Gemeinde, mit Vollmacht des Eigentümers
Schritt 3: Substanz prüfen
Risse, Feuchte, Dach, Elektrik
Wann und womit: mit dem Baumeister, 720 bis 1.200 € brutto
Schritt 4: Umbau vordenken
Tragende Wände, Statik-Reserven, Bewilligungspflicht des Wunsch-Umbaus (§ 14 NÖ BO 2014)
Wann und womit: Ratgeber Statik und Einreichplan
Schritt 5: Preis verhandeln
Mit Befund und Zahlen
Wann und womit: oder Finger weg
Tipps vom Baumeister
- Bauakt vor dem Notartermin. Was im Akt fehlt, fehlt beim Verkauf in zehn Jahren wieder – dann sind Sie der Verkäufer.
- Der Energieausweis ist mehr als Pflicht. Denn der Heizwärmebedarf (HWB) verrät zumindest die fiktiven, nach Norm berechneten Heizkosten der nächsten 10 Jahre. Wurde der Ausweis jedoch von einem Online-Anbieter ohne Besichtigung erstellt, ist er oft fragwürdig – eine Erfahrung aus dem Baualltag.
- Zubauten zählen. Ob Carport, Wintergarten, Dachgaupe oder Pool – jedes davon braucht Papier. Sagt der Verkäufer, er „hat das damals einfach gemacht“, ist das jedenfalls ein Preisargument.
- Keller bei Regen besichtigen, ebenso den Dachboden mit Taschenlampe, Risse fotografieren und messen.
- Sachverständigen mitnehmen. 720 bis 1.200 € für die Prüfung gegen 500.000 € Kaufpreis – und dazu ein schriftlicher Befund, den auch die Bank versteht.
Aus der Praxis: erst der Bestand, dann der Zubau am See
Aus der Praxis
Das „Haus am See“
Ein bestehendes Einfamilienhaus an einem See – wir nennen es daher „Haus am See“. Zuerst wurde vom Planungsbüro Grassl der Bestand vor Ort vermessen, dann das Gebäude baurechtlich in den Konsens überführt, also mit der Bewilligung in Einklang gebracht. Danach folgten die Einreichplanung nach den Wünschen der Familie und die Statik.
Das Ergebnis: ein optisch ansprechender Zubau auf sicherem Fundament – rechtlich ebenso wie statisch. Wer nach dem Kauf umbauen will, braucht zuerst einen Bestandsplan, der zum Akt passt. Wie ein Zubau anschließend eingereicht wird, zeigt der Ratgeber Bauansuchen in NÖ.
Mehr zur Bauführung zum Wochenpreis.
Das sagen Kundinnen und Kunden
4,9
Durchschnittlich 4,9 von 5 Sternen aus 36 Google-BewertungenStand 10/2026
Google-Rezensionen im Original, Namen gekürzt.
„Wir brauchten einen Energieausweis für den Verkauf eines Hauses — wurde promptest und kostengünstig erledigt! Und dann nahmen wir Beratung für einen komplexen Umbau in Anspruch (Dachgeschoss Ausbau) und wurden umfassend beraten, auf mögliche Stolpersteine hingewiesen!“
Andrea C., Google-Rezension, Mai 2026
„Fachkundig, zuverlässig mit einem gut geschulten Auge und auf dem letzten Stand der Regularien. Nicht nur in Grundstücksbewertungen absolut empfehlenswert!“
Ramona B., Google-Rezension, Jänner 2026
„Die Bewertungen und Einschätzungen rund um mein Haus wurden mit viel Sorgfalt, Fachwissen und Geduld durchgeführt.“
Alfred, Google-Rezension, Februar 2026
Häufige Fragen zum Hauskauf
Was kann ich tun, wenn ich ein altes Haus gekauft habe und keine Benützungsbewilligung habe?
In Niederösterreich heißt dieses Papier Fertigstellungsanzeige. Fehlt die Bescheinigung des Bauführers, lassen Sie das Haus von einem Befugten auf die bewilligungsgemäße Ausführung überprüfen (§ 30 Abs 3 NÖ BO 2014). Grassl übernimmt dafür Bestandsplan, Bauführung und Fertigstellungsanzeige: Pauschale 1.080 bis 2.880 € brutto, dazu kommen die individuellen Kosten für die Planerstellung.
Was kostet ein Gutachter beim Hauskauf?
Das Kurzgutachten des gerichtlich beeideten Sachverständigen kostet bei Grassl ab 2.640 € brutto, mit Begehung, Akteneinsicht und schriftlichem Gutachten. Eine Beurteilung von Statik und Bausubstanz vor Ort allein kostet 720 bis 1.200 € brutto.
Was kostet es, ein Haus schätzen zu lassen?
Franz Grassl ist gerichtlich beeideter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Das Kurzgutachten mit Begehung und Akteneinsicht beginnt bei 2.640 € brutto. Ein gerichtliches Vollgutachten für ein Einfamilienhaus kostet ca. 4.000 € brutto.
Übernehme ich als Käufer einen Zubau, den der Vorbesitzer ohne Bewilligung errichtet hat?
Ja. Baurechtliche Pflichten hängen am Objekt, nicht am Errichter, und Baurecht verjährt grundsätzlich nicht. Ob sich der Zubau nachträglich bewilligen lässt, ist im Einzelfall zu prüfen – am besten vor dem Kauf.
Wie lange habe ich nach dem Hauskauf Gewährleistung?
Drei Jahre bei Liegenschaften (§ 933 ABGB). Bei Privatverkäufen wird sie aber häufig vertraglich ausgeschlossen – deshalb vor der Unterschrift prüfen lassen.
Ich möchte in Niederösterreich ein altes Haus kaufen – welche Unterlagen soll ich vom Verkäufer verlangen?
Drei: die Baubewilligung samt bewilligtem Einreichplan, die Fertigstellungsanzeige (§ 30 NÖ BO 2014, in Wien § 128 BO für Wien; im Alltag oft „Benützungsbewilligung“ genannt) und den Energieausweis. Fehlt eines davon, ist das kein Detail, sondern die erste Frage vor dem Notartermin.
Quellen
- NÖ Bauordnung 2014 (LGBl. Nr. 1/2015 idF LGBl. Nr. 9/2026): § 14 Bewilligungspflichtige Vorhaben · § 25 Beauftragte Fachleute und Bauführer · § 30 Fertigstellung · § 70 Abs 6 – RIS
- Bauordnung für Wien (LGBl. Nr. 11/1930 idF LGBl. Nr. 25/2026): § 128 Fertigstellungsanzeige – RIS
- Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012), BGBl. I Nr. 27/2012: Vorlage- und Aushändigungspflicht, Verwaltungsstrafe – RIS
- ABGB § 933: Gewährleistungsfrist bei unbeweglichen Sachen – RIS
- WKO Landesinnung Bau Niederösterreich: Praxisleitfaden „Der Bauführer nach der NÖ BO 2014“, Stand 01.03.2026
- Preise und Erfahrungswerte: Dipl.-Ing. Franz Grassl GmbH, Stand September 2026, inklusive 20 % USt.
- Kundenstimmen: Google-Unternehmensprofil der Dipl.-Ing. Franz Grassl GmbH, abgerufen am 07.09.2026
